兴业策略大华上海最贵楼盘首开哑火，金惠明难入高端局

　　来源：乐财聚兴业策略

　　9月28日，位于静安大宁板块的大华静安年华首次开盘，推出105套住宅，备案均价13万每平，共吸引到81组客户认筹，其中72组符合购房资格，有效认筹率68.6%。

　　这一成绩如果出现在郊区楼盘身上，那可以认为是中等偏好水平。但是大华静安年华地处静安区内环与中环之间的大宁板块，属于纯正的市区，不足7成的有效认筹率则显得差强人意，

　　内外双夹击

　　没有对比就没有伤害。一周前（9月21日），同样位于静安大宁板块的中建玖上琅宸首次开盘，推出140套住宅，222组有效认筹，有效认筹率158.6%，备案均价14.68万每平。

　　两盘相比之下，大华静安年华最大的劣势在于周边城市界面比较老旧，项目虽然更靠近内环，但基本被老破小环绕。

　　社区规划方面兴业策略，大华静安年华采用的是高低配设计，由1幢高层+多幢叠加组成，本次率先推出的是高层房源。

　　俗话说，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。大华静安年华不仅受到板块内部竞品的竞争，也受到其他区域同环线项目的竞争。

　　杨浦内中环新房售价在11-12万每平区间，浦东内中环新房售价在11万每平左右，长宁内中环新房售价13万每平左右，徐汇内中环由于有黄浦江加持，新房售价逼近20万每平。

　　可以看出，大华静安年华13万的均价和其他区相比，也没有价格优势。和同板块项目比，又在周边环境上处于劣势，所处境地略显尴尬。

　　难入高端局

　　作为项目开发商，大华对于这个项目可谓期望颇大，这是公司在上海开发过的最贵楼盘，当初拿地时代价不小。

　　今年3月28日，大华24.86亿夺下静安区N070302单元111-21地块，溢价率达到32.3%，折合楼板价9.27万每平，刷新区域单价纪录。

　　为了实现兑现收益，大华这次开发速度非常之快，从拿地到首次开盘时间刚好控制在6个月，达到目前行业开发节奏第一梯队水平。

　　产品方面也大力创新，匹配了公司终极改善系产品——年华系，并规划了静安区首个三阳台产品。

　　现在来看，大华付出的努力，并没有得到中高端购房者的认可，未能打开高端市场。高层的遇冷，或许会影响后续叠加的定价策略。

　　资料显示，大华集团是一家老牌上海本土企业，成立于1988年，前身是上海宝山区大场镇的镇办企业，公司董事长是金惠明。

　　根据克而瑞统计，今年前8月大华集团以74.92亿的权益销售金额，位于上海市场第11名。

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责任编辑：何俊熹兴业策略

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